Region: Ulcinj – Velika Plaža – Bojana-Delta, südlichste Gemeinde Montenegros
Investor: Eagle Hills (VAE) – Gründer Mohamed Alabbar
Erstes Projekt: ŠAS Heights – 29 Villen, 30 Apartmentgebäude, Hotel
Modell: Joint Ventures mit lokalen Landbesitzern – kein direkter Staatspacht
Status: Transformation hat begonnen – Ulcinj jetzt noch ursprünglich erleben
Wer an Ulcinj denkt, hat meist die unendliche Weite der Velika Plaža vor Augen: 13 Kilometer feinsten Sandstrand, Kitesurfer im Abendlicht und unberührte Natur im Bojana-Delta. Doch hinter den Kulissen der südlichsten Gemeinde Montenegros, direkt an der Grenze zu Albanien, bahnt sich aktuell eine der größten touristischen Transformationen des gesamten Balkans an.
Wir berichten aus eigener Anschauung: Ulcinj ist unser bevorzugter Tagesausflug von Becici — das Wasser ist wärmer, der Strand endloser, die Atmosphäre orientalischer als überall sonst an der montenegrinischen Küste. Was sich dort gerade verändert, ist für jeden Montenegro-Reisenden relevant.
Internationale Großinvestoren im Anflug
Internationale Investoren aus den Vereinigten Arabischen Emiraten haben das enorme Potenzial dieses ungeschliffenen Diamanten erkannt. Allen voran die emiratische Investmentgruppe Eagle Hills – weltweit bekannt für spektakuläre Großprojekte wie die Belgrade Waterfront oder die neue Yacht Marina im albanischen Durrës. Deren Gründer, der Milliardär Mohamed Alabbar, treibt nun auch in Montenegro seine Visionen voran.
Eagle Hills ist kein unbekannter Name auf dem Balkan. In Belgrad hat das Unternehmen die gesamte Uferpromenade der Hauptstadt transformiert — ein Projekt das noch vor zehn Jahren undenkbar schien. In Montenegro sieht man offenbar ähnliches Potenzial: eine unberührte Küste, günstige Grundstückspreise, ein touristisch noch weit unterschätztes Land an der Schwelle zum EU-Beitritt.
Kontext: Montenegro führt seit 2010 EU-Beitrittsverhandlungen und könnte bis 2030 Mitglied werden. Das macht Immobilien und Tourismusinvestitionen besonders attraktiv — Investoren sichern sich jetzt Positionen zu Preisen die nach dem Beitritt deutlich höher sein werden.
Vom Mega-Pachtvertrag zum lokalen Joint Venture
Ursprünglich sahen die Pläne vor, riesige Flächen der Velika Plaža direkt vom Staat für 99 Jahre zu pachten, um eine Luxus-Infrastruktur der Superlative zu errichten. Nach vehementen Protesten lokaler Umweltschützer und rechtlichen Interventionen seitens der EU — die die Einhaltung strenger europäischer Vergaberichtlinien forderte — hat der Investor seine Taktik grundlegend angepasst.
Statt einer reinen Großübernahme setzt man im Raum Ulcinj nun verstärkt auf Partnerschaften mit einheimischen Landbesitzern in Form von Joint Ventures. Das Land bleibt in lokaler Hand, das Kapital kommt aus den Emiraten. Ein Modell das politisch geschickter ist — und lokalen Widerstand deutlich reduziert.
Was bedeutet das für Umwelt und Natur?
Das Bojana-Delta und die Umgebung des Šas-Sees sind EU-Schutzgebiete (Natura 2000). Das hat die ursprünglichen Pachtpläne rechtlich blockiert. Die neuen Joint-Venture-Projekte sind deshalb bewusst außerhalb der sensibelsten Zonen geplant — was aber nicht bedeutet, dass die Natur unberührt bleibt. Die Spannung zwischen Investitionsinteressen und Naturschutz bleibt das zentrale Thema dieser Entwicklung.
Erstes Großprojekt vorgestellt: „ŠAS Heights“
Wie konkret diese Pläne bereits sind, zeigt die jüngste Präsentation des Projekts ŠAS Heights. Nicht direkt auf dem Sandstrand, sondern im idyllischen Hinterland am geschichtsträchtigen Šas-See (Šasko Jezero) entsteht eine luxuriöse Eco-Resort-Anlage.
Lage: Am Šas-See (Šasko Jezero), Hinterland der Velika Plaža
Konzept: Eco-Resort mit Luxus-Anspruch
Umfang: 29 exklusive Villen, 30 Apartmentgebäude, Hotelkomplex mit 69 Einheiten
Versprechen: Diskreter Luxus, nachhaltiger Wellness-Tourismus, Naturintegration
Status: Offiziell präsentiert – Bau noch nicht begonnen
Das Projekt verspricht eine Kombination aus diskretem Luxus und nachhaltigem Wellness-Tourismus: Die 29 exklusiven Villen, 30 Apartmentgebäude und der Hotelkomplex sollen sich harmonisch in die Natur nahe der albanischen Grenze einfügen. Das Stichwort „Eco-Resort“ ist in dieser Region kein leeres Versprechen — der Druck durch EU-Naturschutzrichtlinien zwingt zu einem anderen Ansatz als etwa in Dubai.
Parallel entstehen an der Velika Plaža weitere wegweisende Projekte — darunter das High-End-Resort Porta Rai, das ebenfalls den Anspruch erhebt, Luxus und Natur zu verbinden.
Šas-See als Reiseziel: Der Šasko Jezero ist ohnehin ein Geheimtipp — ein kleiner Süßwassersee direkt hinter dem Long Beach, umgeben von seltenen Wasservögeln und unberührter Natur. Wer den Long Beach besucht, sollte einen kurzen Abstecher dorthin machen — solange er noch so ursprünglich ist wie heute.
Was bedeutet das für Reisende?
Für Reisende wird Ulcinj in den kommenden Jahren extrem spannend. Die Region schüttelt ihr Image als reines Budget- und Kitesurf-Ziel ab und entwickelt sich zu einer vielseitigen Destination, die modernen Luxus mit rauer Natur verbindet.
Chancen für Urlauber
- Bessere Infrastruktur & Restaurants
- Neue Luxus-Unterkünfte
- Aufgewertete Marina & Promenade
- Mehr internationale Direktflüge
- Wertsteigerung der Region
Was verloren gehen könnte
- Ursprünglichkeit & Ruhe
- Günstige Preise
- Unberührte Naturstrände
- Das „Geheimtipp“-Gefühl
- Charakteristische Orient-Atmosphäre
Unser Rat: Wer das ursprüngliche, wilde Ulcinj noch in seiner reinsten Form erleben möchte, sollte die kommenden ein bis zwei Jahre nutzen. Der Long Beach mit seinem Heilsand, Ada Bojana mit seinen Pfahlrestaurants, der Šas-See im Hinterland — diese Kombination in dieser Ursprünglichkeit wird es nicht ewig geben. Die Transformation hat längst begonnen.
Unsere Einschätzung – wird Ulcinj wirklich zum „Dubai der Adria“?
Der Vergleich mit Dubai ist ein gutes Marketingbild — aber realistisch betrachtet wird Ulcinj keinen Dubai-Charakter annehmen. Dafür sorgen allein die EU-Naturschutzrichtlinien, die strenge Grenzen setzen. Was wahrscheinlicher ist: eine Entwicklung ähnlich wie Luštica Bay — das neue Luxusresort auf der Halbinsel bei Tivat, das ebenfalls arabisches Kapital anzieht und aus einer unberührten Halbinsel eine Marina-Destination gemacht hat.
Das Interessante an Montenegro ist genau diese Spannung: das Land will Investitionen, braucht sie für seine EU-Annäherung — aber es hat gleichzeitig Naturschätze die es nicht einfach betonieren kann. Ulcinj ist der Ort an dem sich dieser Widerspruch am deutlichsten zeigt.
Wir werden die Entwicklung aus nächster Nähe beobachten und hier berichten.
Ulcinj & Umgebung erkunden
→ Unser Apartment in Becici – ideale Basis für Tagesausflug nach Ulcinj
Sveti Stefan Aman Wiedereröffnung
/in Montenegro Reisetipps/von Montenegro UrlaubSveti Stefan öffnet wieder: Was sich für Besucher am Kings Beach und Queens Beach ändert
Aktuelle News 2025: Villa Miločer öffnet ab 22. Mai 2025, die Hotel-Insel Sveti Stefan folgt am 1. Juli 2025 unter der Flagge von Aman Resorts. Nach fünf Jahren Rechtsstreit ist das Comeback des Jahres offiziell.
Queens Beach: 100% exklusiv für Aman-Hotelgäste – kein öffentlicher Zugang
Kings Beach: Hybrid-Modell – Teil öffentlich, Teil Hotel – mit Liegen-System
Insel-Strand: Östliche Seite bleibt öffentlich zugänglich – bestes Fotomotiv
Miločer-Park: Komplett kostenlos und frei zugänglich – Spazierwege unter Pinien
Tipp: Wochentags besuchen – ruhiger und entspannter
Es ist die Nachricht auf die Montenegro-Urlauber und die weltweite Luxus-Hotellerie seit fünf Jahren gewartet haben: Die ikonische Festungsinsel Sveti Stefan öffnet wieder ihre Tore. Nach einem jahrelangen, tiefen Rechtsstreit zwischen dem Betreiber und dem montenegrinischen Staat steht der Fahrplan für das Comeback des Jahres fest.
Doch was bedeutet diese Nachricht konkret für normale Urlauber und Tagesgäste, die die wunderschönen angrenzenden Buchten besuchen möchten? Wer darf wohin — und was kostet es? Hier sind alle Antworten.
Queens Beach (Kraljičina plaža) – Rückkehr der absoluten Exklusivität
Kein öffentlicher Zugang: Der Queens Beach ist ausschließlich für Aman-Hotelgäste reserviert. Ohne Buchung im Resort kein Zutritt.
Der von dichten Zypressen und Klippen umgebene, smaragdgrüne Queens Beach gilt als einer der schönsten und privatesten Flecken der gesamten Adria. Im Zuge der neuen Einigung gilt hier wieder die strikte Regelung der Vergangenheit: Der Queens Beach bleibt zu 100% exklusiv für Aman-Hotelgäste reserviert.
Wer nicht im Resort logiert, hat keinen Zutritt zu dieser Bucht. Das sichert dem Hotel den von internationalen Stars geschätzten Schutz der Privatsphäre — und erklärt warum Aman Resorts weltweit bevorzugte Adresse für Celebrities und Royals ist.
Kings Beach (Kraljeva plaža / Miločer Beach) – Das neue Hybrid-Modell
Teilweise öffentlich: Ein Bereich des Kings Beach ist für alle Besucher zugänglich — allerdings über ein kostenpflichtiges Liegen-System reguliert.
Bessere Nachrichten für den Kings Beach, der sich direkt vor der prachtvollen Villa Miločer erstreckt. Dieser Strand wird nach einem kombinierten Modell betrieben: Ein Teil steht den exklusiven Hotelgästen zur Verfügung, während ein anderer Teil für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.
Der Zugang wird über ein hochpreisiges Liegen- und Service-System reguliert — ähnlich wie bei Premium-Strandclubs an der Côte d’Azur. Ziel ist es, den unberührten und ruhigen Charakter der königlichen Bucht zu bewahren und Massentourismus zu verhindern. Spontan mit Handtuch und Sonnencreme hinlegen wird wohl nicht möglich sein.
Was du wissen solltest bevor du hinfährst
Preise für Liegen und den Service-Bereich sind noch nicht offiziell kommuniziert — erfahrungsgemäß bei Aman-betriebenen Strandclubs aber mit 50–150 € pro Person und Tag zu rechnen. Wir empfehlen, die aktuelle Situation vor Ort zu prüfen und die Webseite von Aman Sveti Stefan zu konsultieren sobald das Resort geöffnet hat.
Was bleibt kostenlos & öffentlich zugänglich?
Der öffentliche Strand am Inselfuß
Wer das klassische Postkartenmotiv von Sveti Stefan fotografieren und direkt daneben im türkisblauen Wasser schwimmen möchte, kann das weiterhin tun: Die östliche (linke) Seite des Verbindungsdamms bleibt für alle frei zugänglich. Das ist gleichzeitig das beste Motiv für Fotos — mit der Insel als Kulisse.
Der Miločer-Park – kostenlos und wunderschön
Der wunderschöne Miločer-Park und die schattigen Spazierwege zwischen den Stränden sind komplett frei zugänglich und ideal für ausgedehnte Spaziergänge unter Pinien und Zypressen. Das ehemalige Sommerresidenz-Gelände des jugoslawischen Königshauses hat einen ganz eigenen Charme der sich auch ohne Strandliege erleben lässt.
Zusammenfassung – was geht kostenlos:
✓ Östlicher Strand am Damm – schwimmen & fotografieren
✓ Miločer-Park – Spaziergänge unter Pinien
✓ Blick auf die Insel vom Damm – bestes Fotomotiv
✗ Queens Beach – nur für Aman-Gäste
✗ Kings Beach – nur mit Liegengebühr (kostenpflichtiges System)
Unsere Insider-Tipps für deinen Besuch
Wochentags kommen — nicht am Wochenende
Sveti Stefan ist auch ohne Aman-Wiedereröffnung eines der meistbesuchten Motive Montenegros. Plane deinen Besuch unter der Woche ein um die majestätische Kulisse in Ruhe zu genießen. Am Wochenende kommen viele Tagesgäste aus Budva und Kotor.
Früh morgens oder am späten Nachmittag
Das beste Licht für Fotos der Insel gibt es früh morgens und kurz vor Sonnenuntergang. Dann ist das Licht goldener, die Farben intensiver und die Touristenbusse noch nicht da. Das Motiv Sveti Stefan im Morgenlicht gehört zu den eindrucksvollsten Bildern der gesamten Adria.
Kombination mit Petrovac
Sveti Stefan und Petrovac liegen nur 15 Minuten voneinander entfernt. Petrovac hat einen der schönsten öffentlichen Kiesstrände Montenegros — mit Pinienwald, venezianischem Kastell und kristallklarem Wasser, komplett kostenlos. Eine perfekte Kombination.
Mehr über Sveti Stefan & die Strände der Region
Sveti Stefan Beaches →
Petrovac Beach →
Kamenovo Beach →
Alle Strände →
→ Unser Apartment in Becici – 15 Min. von Sveti Stefan
Megaprojekte an der Grenze zu Albanien: Verwandelt sich Ulcinj in das neue Dubai der Adria?
/in Montenegro Reisetipps/von Montenegro UrlaubRegion: Ulcinj – Velika Plaža – Bojana-Delta, südlichste Gemeinde Montenegros
Investor: Eagle Hills (VAE) – Gründer Mohamed Alabbar
Erstes Projekt: ŠAS Heights – 29 Villen, 30 Apartmentgebäude, Hotel
Modell: Joint Ventures mit lokalen Landbesitzern – kein direkter Staatspacht
Status: Transformation hat begonnen – Ulcinj jetzt noch ursprünglich erleben
Wer an Ulcinj denkt, hat meist die unendliche Weite der Velika Plaža vor Augen: 13 Kilometer feinsten Sandstrand, Kitesurfer im Abendlicht und unberührte Natur im Bojana-Delta. Doch hinter den Kulissen der südlichsten Gemeinde Montenegros, direkt an der Grenze zu Albanien, bahnt sich aktuell eine der größten touristischen Transformationen des gesamten Balkans an.
Wir berichten aus eigener Anschauung: Ulcinj ist unser bevorzugter Tagesausflug von Becici — das Wasser ist wärmer, der Strand endloser, die Atmosphäre orientalischer als überall sonst an der montenegrinischen Küste. Was sich dort gerade verändert, ist für jeden Montenegro-Reisenden relevant.
Internationale Großinvestoren im Anflug
Internationale Investoren aus den Vereinigten Arabischen Emiraten haben das enorme Potenzial dieses ungeschliffenen Diamanten erkannt. Allen voran die emiratische Investmentgruppe Eagle Hills – weltweit bekannt für spektakuläre Großprojekte wie die Belgrade Waterfront oder die neue Yacht Marina im albanischen Durrës. Deren Gründer, der Milliardär Mohamed Alabbar, treibt nun auch in Montenegro seine Visionen voran.
Eagle Hills ist kein unbekannter Name auf dem Balkan. In Belgrad hat das Unternehmen die gesamte Uferpromenade der Hauptstadt transformiert — ein Projekt das noch vor zehn Jahren undenkbar schien. In Montenegro sieht man offenbar ähnliches Potenzial: eine unberührte Küste, günstige Grundstückspreise, ein touristisch noch weit unterschätztes Land an der Schwelle zum EU-Beitritt.
Vom Mega-Pachtvertrag zum lokalen Joint Venture
Ursprünglich sahen die Pläne vor, riesige Flächen der Velika Plaža direkt vom Staat für 99 Jahre zu pachten, um eine Luxus-Infrastruktur der Superlative zu errichten. Nach vehementen Protesten lokaler Umweltschützer und rechtlichen Interventionen seitens der EU — die die Einhaltung strenger europäischer Vergaberichtlinien forderte — hat der Investor seine Taktik grundlegend angepasst.
Statt einer reinen Großübernahme setzt man im Raum Ulcinj nun verstärkt auf Partnerschaften mit einheimischen Landbesitzern in Form von Joint Ventures. Das Land bleibt in lokaler Hand, das Kapital kommt aus den Emiraten. Ein Modell das politisch geschickter ist — und lokalen Widerstand deutlich reduziert.
Was bedeutet das für Umwelt und Natur?
Das Bojana-Delta und die Umgebung des Šas-Sees sind EU-Schutzgebiete (Natura 2000). Das hat die ursprünglichen Pachtpläne rechtlich blockiert. Die neuen Joint-Venture-Projekte sind deshalb bewusst außerhalb der sensibelsten Zonen geplant — was aber nicht bedeutet, dass die Natur unberührt bleibt. Die Spannung zwischen Investitionsinteressen und Naturschutz bleibt das zentrale Thema dieser Entwicklung.
Erstes Großprojekt vorgestellt: „ŠAS Heights“
Wie konkret diese Pläne bereits sind, zeigt die jüngste Präsentation des Projekts ŠAS Heights. Nicht direkt auf dem Sandstrand, sondern im idyllischen Hinterland am geschichtsträchtigen Šas-See (Šasko Jezero) entsteht eine luxuriöse Eco-Resort-Anlage.
Lage: Am Šas-See (Šasko Jezero), Hinterland der Velika Plaža
Konzept: Eco-Resort mit Luxus-Anspruch
Umfang: 29 exklusive Villen, 30 Apartmentgebäude, Hotelkomplex mit 69 Einheiten
Versprechen: Diskreter Luxus, nachhaltiger Wellness-Tourismus, Naturintegration
Status: Offiziell präsentiert – Bau noch nicht begonnen
Das Projekt verspricht eine Kombination aus diskretem Luxus und nachhaltigem Wellness-Tourismus: Die 29 exklusiven Villen, 30 Apartmentgebäude und der Hotelkomplex sollen sich harmonisch in die Natur nahe der albanischen Grenze einfügen. Das Stichwort „Eco-Resort“ ist in dieser Region kein leeres Versprechen — der Druck durch EU-Naturschutzrichtlinien zwingt zu einem anderen Ansatz als etwa in Dubai.
Parallel entstehen an der Velika Plaža weitere wegweisende Projekte — darunter das High-End-Resort Porta Rai, das ebenfalls den Anspruch erhebt, Luxus und Natur zu verbinden.
Was bedeutet das für Reisende?
Für Reisende wird Ulcinj in den kommenden Jahren extrem spannend. Die Region schüttelt ihr Image als reines Budget- und Kitesurf-Ziel ab und entwickelt sich zu einer vielseitigen Destination, die modernen Luxus mit rauer Natur verbindet.
Chancen für Urlauber
Was verloren gehen könnte
Unsere Einschätzung – wird Ulcinj wirklich zum „Dubai der Adria“?
Der Vergleich mit Dubai ist ein gutes Marketingbild — aber realistisch betrachtet wird Ulcinj keinen Dubai-Charakter annehmen. Dafür sorgen allein die EU-Naturschutzrichtlinien, die strenge Grenzen setzen. Was wahrscheinlicher ist: eine Entwicklung ähnlich wie Luštica Bay — das neue Luxusresort auf der Halbinsel bei Tivat, das ebenfalls arabisches Kapital anzieht und aus einer unberührten Halbinsel eine Marina-Destination gemacht hat.
Das Interessante an Montenegro ist genau diese Spannung: das Land will Investitionen, braucht sie für seine EU-Annäherung — aber es hat gleichzeitig Naturschätze die es nicht einfach betonieren kann. Ulcinj ist der Ort an dem sich dieser Widerspruch am deutlichsten zeigt.
Wir werden die Entwicklung aus nächster Nähe beobachten und hier berichten.
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Long Beach Guide →
Ada Bojana Beach →
Luštica Bay – Vergleich →
Bar – südliche Küste →
→ Unser Apartment in Becici – ideale Basis für Tagesausflug nach Ulcinj